Si la pratique est encore aujourd’hui peu courante chez les particuliers, investir en immobilier commercial peut pourtant s’avérer une excellente stratégie de par les nombreux avantages qu’elle offre à ceux qui en font le choix.

Quel est le profil du client investisseur ?

Si les investisseurs sont bien souvent des groupes privés, les particuliers faisant le choix de s’engager dans l’immobilier commercial montent pour la plupart une SCI (Société Civile Immobilière) notamment pour les nombreux avantages qu’elle offre. Il existe également d’autres formes d’investissement.

Quelles sont les spécificités de l’immobilier commercial ?

Les évolutions constantes et les contraintes associées à l’immobilier d’habitation, telles que le plafonnement des loyers ou la suppression de certains avantages fiscaux, ont poussé les investisseurs à la méfiance. La souplesse du bail commercial offre quant à lui certaines libertés qui semblent séduire de plus en plus des investisseurs en quête de rentabilité.

Il existe une grande liberté dans la rédaction du bail en immobilier commercial. Ainsi, lorsque les impôts fonciers ou les travaux sont à la charge du propriétaire dans un bail d’habitation, ils sont à la charge du locataire dans la majorité des baux commerciaux (à l’exception des gros travaux de mise en conformité). Il est également possible d’y ajouter un droit d’entrée, réglé par le locataire pour pouvoir y exercer son activité.

La durée locative d’un bail commercial est plus longue qu’en immobilier d’habitation. Cette stabilité offre à l’investisseur une véritable sécurité, puisqu’un bail long de type 3/6/9 ne peut être résilié que tous les 3 ans. En contrepartie, il est plus complexe pour un bailleur de résilier un bail en cours. Il conviendra donc de prévoir toutes ces possibilités lors de la rédaction du bail.

La vacance commerciale reste une préoccupation majeure pour les propriétaires, puisque la remise en location d’un bien commercial prend souvent plus de temps que celle d’un logement. Si, ces dernières années, cette vacance tend à augmenter dans les villes petites et moyennes, elle se maintient ou baisse dans les grandes métropoles et dans les villes touristiques. Certes, les locaux sont ici plus chers à l’achat, mais ils incitent à la confiance et représentent un risque moins élevé pour les investisseurs. Un local premium sur une artère commerçante a ainsi peu de chance de se retrouver vide et à plus forte raison, sur une période prolongée.

En outre, les dernières données chiffrées concernant l’augmentation des chiffres d’affaires des commerces de détail (principalement dans les équipements de l’information, la parfumerie, la beauté, la culture et les loisirs ainsi que l’alimentation en commerces spécialisés), remarquée dès 2015 et les prémices d’une reprise de la consommation des ménages en 2016 invitent quant à elles à la confiance pour les futurs acquéreurs.

Le prix d’achat en immobilier commercial est totalement déconnecté du marché global de l’immobilier. Il dépendra donc principalement du loyer potentiellement exigible pour un bien. Le risque de subir une chute drastique de la valeur des murs est donc, de fait, bien moins élevé qu’en immobilier d’habitation. Dans la plupart des cas, ce loyer est indexé selon l’indice INSEE ICC (Indice du coût de la construction). Il peut également l’être sur l’ILC, (indice des loyers commerciaux).

L’éviction des locataires mauvais payeurs est aussi et généralement plus rapide et plus simple que dans l’immobilier d’habitation, même si elle reste une pratique très cadrée.

Votre statut juridique déterminera la fiscalité liée à votre bien. Il est indispensable d’en connaître tous les aspects, afin de faire le bon choix, car c’est lui qui vous permettra d’optimiser votre fiscalité sur la durée.

Réfléchir de manière stratégique lors de son achat, mais aussi lors de la rédaction d’un bail commercial est essentiel ! Chaque choix et donc, chaque clause, affectera la rentabilité potentielle de votre bien. Si investir en immobilier commercial est aujourd’hui à la portée de tous, il est primordial de s’entourer de professionnels capables de vous accompagner dans la prise des décisions qui assureront la rentabilité de votre bien.

S’il est bien étudié, l’investissement peut donc s’avérer particulièrement intéressant pour l’acquéreur et assurer un meilleur rendement !